OS RISCOS AMBIENTAIS DE UMA NOVA ÁREA ADQUIRIDA E A DUE DILIGENCE AMBIENTAL

         Um dos motores do desenvolvimento econômico brasileiro dos últimos anos, o setor da construção civil tem buscado novas fronteiras nas margens das grandes cidades, contribuindo para a urbanização dessas regiões. No entanto, a escassez de terrenos em pontos nobres, sem ações antrópicas, já é uma realidade nas metrópoles, razão pela qual imóveis situados onde antes existiam fábricas, estacionamentos, grandes armazéns e edifícios antigos acabam sendo visados para, mais tarde, darem lugar a ousados empreendimentos imobiliários. Diante desse cenário, infelizmente é comum o empresariado de tal segmento adquirir tais áreas sem os devidos cuidados quanto a importantes aspectos, como verificar se o local em questão não se encontra contaminado, o que resultaria na existência de um “passivo ambiental” e das responsabilidades dele decorrentes.

            O passivo ambiental de uma área é a totalidade dos problemas e agressões causados ao meio ambiente que permanecem sem uma solução adequada. A expressão “passivo ambiental” está diretamente relacionada ao seu aspecto econômico, pois indica o sacrifício financeiro da empresa no futuro (Ribeiro & Lisboa, 2000), a fim de remediar ou mitigar os danos ambientais existentes, além das sanções que poderá sofrer ante a ausência dessas medidas. A Lei n. 12.305/2010, que cuida da Política Nacional de Resíduos Sólidos, em seu art. 3º, inciso II, define “área contaminada” como o “local onde há contaminação causada pela disposição, regular ou irregular, de quaisquer substâncias ou resíduos”. Assim, adquirir uma área contaminada, tem um custo considerável (“passivo ambiental”), motivo pelo qual deve o empreendedor estar preparado para arcá-lo e não ser pego de surpresa.

Com base no chamado “princípio do poluidor-pagador”, o art. 14, § 1º da Lei da Política Nacional do Meio Ambiente (Lei n. 6.938/1981) determina que o poluidor deverá indenizar ou recuperar, independentemente de culpa, os danos causados ao meio ambiente e a terceiros. Vale destacar que apesar do mencionado nexo “ou” do dispositivo referido, preceitua o § 3º do art. 225 da Constituição Federal que “as condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos causados”. Portanto, o poluidor não poderá optar pela indenização ou reparação do dano: as sanções são cumulativas.

Muitos empresários, ao lerem tais disposições legais, poderão pensar que não se enquadram como “poluidores”, uma vez que nada fizeram para agredir uma área que já era ambientalmente degradada antes mesmo de ter sido comprada. Todavia, como visto, a responsabilidade independe de culpa, bastando haver o chamado “nexo causal”, que, em termos ambientais, é a simples conexão entre a atividade e o dano, entendendo-se este último como não só as alterações nocivas que o ambiente tenha sofrido, como os efeitos que tal modificação provoca na saúde das pessoas e da natureza, direta e indiretamente (Steigleder, 2011). Dessa forma, aquele que adquire uma área contaminada é responsável pelos danos que vierem a ocorrer decorrentes de tal degradação, e isso implicará em custos (passivo ambiental), os quais estarão englobados nos valores desembolsados em uma indenização e na reparação a ser feita, bem como nos cuidados de monitoramento a serem rotineiramente realizados, embora essas responsabilidades também sejam solidárias (Granziera, 2009), uma vez que o antigo proprietário poderá com elas arcar conjuntamente. 

 

O residencial Barão de Mauá, em Mauá, São Paulo, foi construído em área cujo solo estava contaminado. Ocorreram explosões, e muitos moradores ficaram doentes, alguns de maneira crônica, e ainda houve mortes. A Cofap (antiga proprietária da área), a Soma (construtora do empreendimento), a Paulicoop (empresa que assessora cooperativas), e a Fazenda Pública do Município de Mauá foram condenadas.

            A Resolução n. 420/2009, do CONAMA, por seu turno, determina que “a proteção do solo deve ser realizada de maneira preventiva, a fim de garantir a manutenção da sua funcionalidade ou, de maneira corretiva, visando restaurar sua qualidade ou recuperá-la de forma compatível com os usos previstos”, conforme disposto no seu art. 3º, caput. Tal norma trouxe um sistema de gerenciamento de áreas contaminadas, bem como valores de prevenção e de investigação. Segundo ela, é condição para o licenciamento de empreendimentos potencialmente contaminantes o cuidado com o monitoramento de água e solo. A remediação ambiental está prevista de acordo com o uso pretendido da área, e os riscos identificados deverão ser comunicados à população por meio de mecanismos criados para esse fim pelo Poder Público. Além disso, eventual contaminação deverá constar na matrícula imobiliária do imóvel.

            Os custos decorrentes do passivo ambiental de uma área, correspondentes à soma entre os de reparação e de infração, são inevitáveis, o que torna fundamental sua inclusão prévia nas negociações que antecedem a transação. A fim de equacionar adequadamente esses custos indica-se a realização de uma auditoria ambiental de responsabilidade, ou due diligence ambiental. Uma due diligence ambiental é o processo de diagnóstico de um negócio, realizado antes de uma transação (como uma aquisição, por exemplo), para garantir que o seu valor seja justo e visando evitar a ocorrência de prejuízos, por meio da avaliação do passivo ambiental existente e as responsabilidades que dele advém (Moura, 2011). Ela é realizada por uma equipe técnica multidisciplinar, composta por geólogos, biólogos, químicos, engenheiros e outros profissionais (sempre de acordo com o caso concreto), liderada por um advogado especialista na área ambiental.

            A due diligence ambiental é composta por diversas etapas. A primeira delas é uma investigação e fixação dos passivos ambientais existentes e potenciais. Em seguida, é feita uma investigação “on site”, ou seja, no local objeto da transação, quando serão feitas análises e testes, conferência de documentos e o levantamento histórico do uso do imóvel. Logo depois, serão efetivamente identificados os passivos ambientais e deverão ser definidas as medidas de sua redução e de seus riscos, estimando-se um custo para tal. A etapa final é a aprovação (ou não) técnica e jurídica da operação, que terá como base o resultado da soma entre as medidas de redução do passivo e a quantificação desse passivo.

            No caso específico do papel do advogado na due diligence ambiental, cabe-lhe, em primeiro lugar, verificar o nível de adequação da empresa ou propriedade auditada às normas ambientais legais. Em seguida, observará as exigências legais de zoneamento e possíveis restrições para expansão da capacidade produtiva. Por fim, destacará os aspectos jurídicos dos relatórios preparados pelos consultores executores das avaliações ambientais (Sales, 2001). Ele também poderá auxiliar na elaboração de cláusulas contratuais de responsabilidade, além de dar suporte jurídico nas negociações que terão como base os resultados da auditoria.

            A realização de uma due diligence ambiental em momento anterior à aquisição do novo imóvel pelo empreendedor, portanto, possibilita o atendimento às normas e padrões ambientais vigentes e mantém as atividades dentro dos riscos e impactos previstos, assegurando-se a efetividade das medidas de mitigação. Assim, dá mais segurança à transação, prevenindo-se a empresa de eventuais prejuízos decorrentes de multas ambientais ou indenizações, preservando sua imagem perante sócios, acionistas e o mercado e valorizando seus ativos, além, claro, de contribuir para o bem-estar do meio ambiente.

             Nessa linha, vê-se o quão fundamental é a contratação de um corpo técnico e jurídico especializado em meio ambiente a fim de evitar surpresas desagradáveis antes de efetivada a aquisição pelo empreendedor. Caso contrário, um grande investimento, em vez de render bons lucros, poderá trazer severos problemas capazes de, inclusive, inviabilizar a atividade de uma empresa.

 

Artigo publicado na edição de maio do informe jurídico do SINDUSCON-RS

REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, 05 de outubro de 1988.

BRASIL. Lei n. 12.305: “Institui a Política Nacional de Resíduos Sólidos; altera a Lei no 9.605, de 12 de fevereiro de 1998; e dá outras providências”. Brasília, 02 de agosto de 2010.

BRASIL. Lei n. 6.938: “Dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulação e aplicação, e dá outras providências”. Brasília, 31 de agosto de 1981.

CONAMA. Resolução n. 420: “Dispõe sobre critérios e valores orientadores de qualidade do solo quanto à presença de substâncias químicas e estabelece diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas por essas substâncias em decorrência de atividades antrópicas”. Brasília, 28 de dezembro de 2009.

GRANZIERA, Maria Luiza Machado. Direito Ambiental. Ed. Atlas, Porto Alegre-RS, 2009.

MOURA, Luiz Antônio Abdalla de. Qualidade e Gestão Ambiental. Ed. Del Rey, 6ª edição, Belo Horizonte, 2011.

RIBEIRO, M. de S. LISBOA, L. P. Passivo ambiental. Revista Brasileira de Contabilidade. Brasília - DF: ano 29, nº 126, p.08-19, nov/dez. 2000.

SALES, Rodrigo. Auditoria Ambiental e seus Aspectos Jurídicos. São Paul, LTr, 2001.

STEIGLEDER, Annelise Monteiro. Responsabilidade Civil Ambiental: As Dimensões do Dano Ambiental no Direito Brasileiro. Ed. Livraria do Advogado, 2ª ed., Porto Alegre-RS, 2011.